回迁房私下协议，通常指被拆迁人与第三方之间，就回迁安置权益的转让或买卖，在未完成正式产权登记前私下签订的合同。此类协议是否生效，不能一概而论，需置于中国现行法律框架下进行具体分析。
从合同生效的一般要件审视。根据《中华人民共和国民法典》规定，具备相应民事行为能力的当事人，在真实意思表示下订立、不违反法律及行政法规强制性规定、不违背公序良俗的合同，依法成立并生效。若一份回迁房私下协议仅涉及双方对未来取得房屋后相关权益的债权性约定，且内容合法，通常可认定为有效合同，对签约双方具有法律约束力。这意味着，若一方违约，另一方有权依据协议主张其承担违约责任。
此类协议的核心法律风险与效力障碍，主要源于物权变动的特殊性。回迁房在办理不动产权属登记之前，其所有权仍归属于拆迁人（通常为开发商或政府指定的单位）。被拆迁人享有的仅是基于拆迁安置协议的一项债权——即请求交付特定房屋的权利。私下协议买卖的标的，本质上是这项债权，而非房屋物权本身。根据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更，经依法登记方发生效力。私下协议不能直接导致房屋所有权的转移，买受人无法仅凭该协议直接取得房屋的合法所有权。
协议的效力可能面临外部法律与政策的挑战。许多地方性法规或拆迁政策会明确规定，回迁安置房在特定年限内（如五年）限制上市交易，旨在保障拆迁安置秩序的稳定。若私下协议违反了此类强制性管理规范，可能导致合同被认定为无效。若交易行为涉嫌逃避国家税收，相关条款也可能归于无效。
对于协议双方而言，潜在风险不容忽视。对出卖方（原被拆迁人）而言，主要风险是未来房价上涨后的违约风险。出卖方可能宁愿承担协议约定的违约金，亦将房屋另行高价出售或过户给善意第三人。对买受方面言，风险则更为复杂多元：其一，无法对抗出卖方“一房二卖”并将房屋登记给第三方的行为，此时只能向出卖方追究违约责任，而无法取得房屋；其二，在房屋具备正式登记条件前，若出卖方涉及债务纠纷，该房屋可能被法院查封、执行；其三，未来办理产权过户时，可能面临政策障碍或高额税费，引发新的纠纷。
为尽可能保障权益，当事人若确需签订此类协议，应审慎为之。协议条款应详尽明确，包括房屋具体信息、价款支付方式与时间、交付与过户的期限、违约责任（特别是高额的、具有惩戒性的违约金条款）等。同时，应尽可能保留拆迁安置协议原件，或取得经核实的复印件，并让出卖方配合办理委托公证，授权买受人或指定人员在未来具备条件时办理相关手续。所有价款支付均应通过银行转账，并清晰备注用途。
回迁房私下协议在符合特定条件时具有债权合同层面的效力，但其无法规避物权未转移的根本法律状态，且效力可能受制于地方政策。它是一把双刃剑，在带来交易机会的同时，也埋下了诸多不确定性与风险。当事人应充分认识到，此类协议无法替代法定的产权登记，在权利保障上存在天然缺陷。进行相关交易前，寻求专业法律意见，全面权衡利弊，是至关重要的审慎之举。
